Louer en LMNP

Loueur meublé non professionnel (LMNP)

Lmnp : en quoi consiste ce statut ?

Lorsqu’un propriétaire propose à la location un logement meublé, il a la possibilité (sous certaines conditions évoquées plus bas) d’opter pour le régime du loueur meublé non professionnel et bénéficier ainsi d’avantages fiscaux. Pour celà il est nécessaire que l’activité soit habituelle et non occasionnelle.

Professionnel ou non professionnel ?

Pour être considéré comme un loueur meublé non professionnel, le montant des loyers perçus (donc les recettes annuelles) retirées de cette location doivent être inférieurs ou égaux à 23 000 € par an pour un même foyer fiscal. En outre, ces recettes devront également être inférieures au montant total des autres revenus d’activité de votre foyer fiscal (salaires, autres BIC..).
Dans le cas inverse : si vos recettes locatives dépassent ce plafond de 23.000 € par an ET qu’elles excèdent le montant de vos autres revenus (traitements et salaires, pensions de retraite, BIC, BA, BNC, revenus des gérants…) c’est alors le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) qui sera appliqué de plein droit.

Une liste de meubles imposée

Pour bénéficier de la qualification de meublé, le logement doit être suffisamment garni en mobilier.
Ce mobilier doit d’ailleurs être constitué d’équipement essentiels à la vie domestique ainsi que des éléments de conforts. Ainsi, si vous ne respectez pas la liste minimum imposée par le décret 2015-981 du 31-7-2015, votre logement sera reconsidéré par les juges, en logement nu et l’avantage fiscal dont vous aurez bénéficié sera remis en cause (vous devrez rembourser les sommes que vous aurez déduites de vos impôts).
Cet ameublement doit permettre au locataire une occupation normale et convenable du logement, au quotidien (dormir, manger, se chauffer et vivre décemment). Selon le décret 2015-981 du 31-7-2015, le mobilier doit fournir au minimum les éléments et équipements suivants : 
1° Literie accompagnée d’une couette ou couverture ;
2° Dispositif d’occultation des fenêtres dans la chambre à coucher ;
3° Plaques de cuisson ;
4° Four ou four à micro-ondes ;
5° Réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d’un compartiment permettant de disposer d’une température inférieure ou égale à – 6 °C ;
6° Vaisselle nécessaire pour prendre les repas et pour le nombre de personnes occupant le logement;
7° Ustensiles de cuisine ;
8° Table et sièges pour le nombre de personnes occupant le logement;
9° Etagères de rangement ;
10° Luminaires ;
11° Matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement (balai et pelle lorsque le sol est carrelé, aspirateur si le sol est recouvert de moquette).

Les avantages fiscaux du LMNP :

La location meublée sous le régime du loueur meublé permet de réduire considérablement voire totalement (selon les cas) l’impôt à payer sur les revenus des loyers.
Pour celà il est possible d’actionner et combiner plusieurs dispositifs :
1) Le LMNP au réel : permettra de déduire les charges liées à l’exploitation du logement. Ces charges déductibles sont listées à l’article 31 du CGI : 
• Les frais de publicité 
• Les primes d’assurance (propriétaire non occupant, garantie de loyers impayés, assurance de dommage)
• Les frais de procédure
• Les frais administratifs (forfait de 20€)
• Les provisions de risque d’impayés 
• Les charges de copropriété (excepté les travaux) 
• Les impôts et taxes  
• L’achat de fournitures et matériels (dans la limite de 500 €) 
• Les honoraires d’agence immobilière ou du syndic
• Les dépenses d’entretien et les réparations minimes (dans la limite de 600 €) 
• Les frais fixes tels que l’électricité, téléphone, l’eau et internet et autres énergies  
• Les intérêts d’emprunt 
• La cotisation foncière des entreprises

2) La déduction des amortissements par composants :
L’administration fiscale permet d’estimer et constater comptablement la dépréciation des composants de la structure de votre bien immobilier (gros-oeuvre, façade, étanchéité, installations générales et techniques, et enfin : agencements). Ces amortissements viendront également diminuer votre assiette imposable, tout comme les charges déductibles citées précédemment.

Vous souhaitez en savoir plus sur le statut du LMNP ? Contactez nous via le formulaire pour obtenir un rendez-vous.

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