Les étapes pour louer son bien immobilier
Avant toute chose, il vous faudra faire réaliser par un diagnostiqueur, les différents diagnostics obligatoires. Et ce, avant même de poster la moindre annonce pour votre bien immobilier. En effet, dès la mise en ligne de vos annonces vous devrez indiquer le niveau de performance énergétique du bien que vous entendez mettre en location. Les agents immobiliers respectent cette obligation, car ils sont informés des sanctions qui pèsent sur eux en cas d’absence de diagnostic. Les particuliers qui ne font pas appels aux agents immobiliers quant à eux sont plus négligents. Pourtant la loi est la même pour tous. Que vous soyez un agent immobilier ou un particulier qui loue son bien par lui-même.
Ainsi, le particulier dont l’annonce n’indiquerait pas le classement énergétique du logement encourt, comme le professionnel personne physique, une amende administrative dont le montant ne peut excéder 3000 euros (CCH, art. L. 126-33, III, créé par L. 2021-1104, 22 août 2021, art. 154).
En outre, si le locataire prouve que le bailleur a omis des informations ou indiqué de fausses informations, il peut demander l’annulation du contrat de bail ou une diminution du loyer.
Par ailleurs en plus du DPE, d’autres diagnostics sont obligatoires en fonction du bien (sa localisation, sa date de construction, sa superficie, ses installations électriques et gaz…)
Voici une liste des diagnostics obligatoires pour proposer votre logement à la location.
– L’attestation de superficie certificat loi carrez (concerne tout logement en copropriété)
– Le DPE (diagnostic de performance énergétique) concerne tous les logements
– Le diagnostic gaz (si l’installation gaz de votre logement a plus de 15 ans)
– Le diagnostic électrique (si l’installation électrique de votre logement à plus de 15 ans)
– Constat des risques d’exposition au plomb (CREP) concerne les logements construits avant 1949
– Une copie d’un état mentionnant l’absence ou, le cas échéant, la présence d’amiante (pour les immeubles construits avant 1997)
– L’état des risques et pollution des sols et la zone exposée au radon (selon les communes)
– Le plan d’exposition au bruit des aérodromes si le logement se situe dans une zone concernée par un Plan d’exposition au bruit (PEB)
Vous vous interrogez peut-être sur le meilleur choix pour louer votre bien. Pour effectuer ce choix, vous devrez vous pencher sur les points suivants :
– La demande locative de la commune où se situe votre bien. Si cette demande locative porte sur des logements loués à l’année, pour une longue période, mieux vaut choisir la location nue. Si par contre votre logement se situe plutôt dans une zone à forte fréquentation touristique, la location meublée sera peut-être plus adaptée. La location meublée peut également être un bon choix si la commune où se situe votre bien accueille régulièrement des étudiants ou des stagiaires (exemple : centre AFPA, GRETA, CFA, centres de formations sportifs …) mais aussi des instituts régionaux pour la préparation aux concours (IRA…), ou encore si les emplois saisonniers sont fortement proposés sur la commune.
– La fiscalité. Autre question à vous poser : la fiscalité. En effet, les loyers que vous percevrez seront des revenus à déclarer aux impôts. Par conséquent vous devrez réaliser une étude comparative entre la fiscalité attachée à la location nue et celle attachée à la location meublée. Car selon le cas, l’impact des impôts et taxes pourra réduire considérablement la rentabilité de votre bien. Il est nécessaire de bien comparer (nu/meublé) pour optimiser sa fiscalité.
– La liste des meubles obligatoires en location meublée :
Est-il possible de cumuler le statut LMNP (loueur meublé non professionnel) avec une SCI ?
Votre SCI (société civile immobilière) est, comme son nom l’indique de nature civile. Si elle est imposée à l’IR alors il ne sera pas possible d’y inclure un bien en location meublée. En effet, le régime de la location meublée est celui des BIC (bénéfices industriels et commerciaux). Or une société de nature civile (telle que la SCI imposée à l’IR) ne peut réaliser des activités commerciales. Lorsque une SCI est imposée à l’IS, dans ce cas la location meublée est permise, mais seulement sous certaines conditions.
La fiscalité du régime LMNP :
La fiscalité de la SCI à l’IR :
Le loyer dans les communes situées en zone tendues est plafonné. Vous ne pouvez fixer le loyer de manière libre. Cependant trois conditions vous permettent d’écarter cette limitation.
Lors de la publication de vos annonces pour trouver un locataire, qu’il s’agisse d’annonces sur internet, d’annonces dans un journal local ou tout autre support, des mentions obligatoires sont à respecter, sous peine, là encore de sanctions pécuniaires (amendes) et/ou civiles (annulation du contrat de location).
Comment sélectionner le locataire ? Dans quel cas peut-on écarter le dossier d’un locataire sans tomber sous le coup de la discrimination ?
Comment organiser les visites ? Quels documents fournir lors de la visite ?
Comment réaliser l’état des lieux ? Quelles sont les précautions à prendre ?
Nous sommes à vos côtés pour vous conseiller et vous aider à y voir plus clair lors de la réalisation de votre investissement locatif. Contactez-nous pour un rendez-vous.