Zoom sur le Déficit Foncier

Qu’est-ce que le déficit foncier ?

Le Déficit foncier est un dispositif fiscal applicable aux locations nues, qu’il s’agisse d’un bien immobilier neuf ou ancien.

Ce dispositif permet au propriétaire d’un bien immobilier à usage d’habitation de diminuer son impôt sur le revenu lorsque le montant des charges qu’il supporte pour ce logement, est supérieur à ses revenus de loyers perçus.

Quelles sont les conditions à remplir ?

Ainsi, pour bénéficier du déficit foncier, le propriétaire du bien immobilier doit remplir trois conditions :

• Le propriétaire doit être soumis (ou opter) pour le régime réel (et non pas au régime micro-foncier)
• Le déficit doit concerner un bien à usage d’habitation
• Le bien immobilier doit être loué jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit l’imputation du déficit foncier

Pourquoi choisir le déficit foncier ?

Certaines charges ne sont pas récupérables auprès du locataire (taxe foncière, intérêts de l’emprunt, assurance d’emprunt et assurance du logement…). Si le propriétaire perçoit des revenus locatifs qui n’excèdent pas 15 000 € par an, il sera placé systématiquement par l’administration fiscale sous le régime du micro-foncier. Il bénéficiera alors d’un abattement de 30% pour calculer le montant de son assiette d’imposition sur les loyers perçus. Et donc, cette assiette d’imposition sous le régime du micro-foncier sera constituée de 70% de ses loyers. 

Cependant, cet abattement de 30% n’est peut-être pas suffisant dans le cas où le propriétaire paye des charges qui dépassent ce montant. Il a alors la possibilité, d’opter pour le régime du Réel. Notez que dans le cas où ses revenus locatifs dépasseraient 15 000 € an, il serait placé de plein droit sous le régime Réel par l’administration fiscale. Mais dans le cas où le montant des loyers perçus seraient inférieur à 15 000 € par an, il a toutefois la possibilité d’opter pour ce régime du Réel (et donc de refuser le régime du micro-foncier) s’il estime après calculs, que le régime du Réel est plus avantageux pour lui, tenant compte du montant des charges qu’il a réellement à payer.

Récapitulons :

• le régime réel : il permet de déduire de vos revenus fonciers vos charges selon les dépenses que vous avez réellement supportées au cours de l’année fiscale
• le régime micro-foncier : vous ne déclarez pas vos charges au réel. Un abattement forfaitaire de 30 % est automatiquement appliqué par l’administration fiscale à vos revenus fonciers, quel que soit le montant de vos dépenses engagées durant l’année pour l’appartement mis en location. Le régime micro-foncier ne permet donc pas de produire un déficit foncier.

Si le propriétaire choisit de passer sous le régime du Réel, il devra y rester irrévocablement durant 3 ans. Passé ce délai, il sera de nouveau en mesure, s’il le souhaite, de revenir au régime du micro-foncier à la condition que les loyers perçus soit inférieurs à 15 000 € par an (plafond imposé pour demeurer au régime du micro-foncier).

Ainsi, comme nous l’avons évoqué plus haut, les revenus à déclarer lors du régime au Réel, sont la différence entre les loyers perçus et les charges déductibles.

• Si les loyers sont supérieurs aux charges, il s’agit d’un REVENU FONCIER.

• Si les loyers sont inférieurs aux charges, alors il est constaté un DEFICIT FONCIER.

Comment permet-il de de diminuer ses impôts ?

Ce déficit foncier est, dans certaines conditions, imputable sur le revenu global ou sur revenu foncier, ce qui permet par conséquent, une diminution de l’impôt. Les déficit fonciers sont déductibles des revenus imposables jusqu’à 10 700 € chaque année. S’il existe un surplus de déficit (par exemple 16 000 € de déficit – 10700 € = 5 300 € de surplus de déficit ), il est alors permis de reporter cet excédent sur les déclarations d’impôts futures pendant 10 ans maximum. Ce surplus constitue donc une réserve pour les années à venir, dans laquelle « piocher » afin de diminuer l’assiette imposable lors des périodes où les loyers seront supérieurs aux charges déductibles.

Chaque année, vous pouvez déduire de vos revenus jusqu’à 10 700 € de déficit foncier (ou 15 300 € dans certains cas particuliers).

Toutefois, l’excèdent de déficit foncier peut ensuite être reporté et déduit :

• durant 6 ans de l’ensemble de vos revenus (revenu global)
• durant 10 ans de vos seuls revenus fonciers.

Revenu global ou revenu foncier : quelles sont les différences ?

Lorsque vous louez un bien immobilier nu (c’est à dire non meublé), les loyers perçus pour cette location sont des revenus fonciers (alors que lorsque vous louez un bien meublé, les revenus seront classés dans la catégorie des BIC = revenus industriels et commerciaux). Ces revenus fonciers sont soumis à l’impôt sur le revenu et participent à la somme de votre revenu global (ils s’ajoutent à vos autres revenus à déclarer aux impôts)

Votre revenu global est égal à la somme des :

• Revenus fonciers (vos loyers perçus)
• Autres revenus (traitements, salaires, pensions et rentes viagères, ainsi qu’aux bénéfices de toutes opérations lucratives que vous réalisez)